TVA Livrări Locuințe: Cote Reduse și Condiții

1.Definiția locuinței locuibile: Comparativ înainte și după 01.01.2024

• Anterior 01.01.2024: Definiția locuinței locuibile era reglementată de Legea nr. 114/1996 (Legea locuinței) și Legea nr. 301/2022.

Legea nr. 114/1996 (Legea locuinței) Anexa nr. 1 detaliază cerintele minimale necesare pentru ca o locuință să fie considerată adecvată pentru locuire:

• acces liber individual la spațiul locuibil, fără tulburarea posesiei și a folosinței exclusive a spațiului deținut de către o altă persoană sau familie;

• spațiu pentru odihna;

• spațiu pentru prepararea hranei;

• grup sanitar;

• acces la energia electrica și apă potabilă, evacuarea controlată a apelor uzate și a reziduurilor menajere;

Condiții pentru a fi considerată locuință locuibilă conform Legii nr. 301/2022

1. Accesul liber și nelimitat al deținătorilor

   • Deținătorii locuinței trebuie să aibă acces individual și liber la spațiul locuibil, fără a afecta posesia sau folosința exclusivă a acestuia de către alte persoane sau familii.

2. Acces la utilități esențiale

   • Locuințele trebuie să aibă acces la energie electrică și apă potabilă.

   • De asemenea, trebuie asigurată evacuarea controlată a apelor uzate și a reziduurilor menajere.

3. Dotări minime ale locuinței

   • Locuințele trebuie să fie formate cel puțin din:

     • un spațiu pentru odihnă,

     • un spațiu pentru pregătirea hranei,

     • un grup sanitar.

   • Aceste condiții trebuie îndeplinite indiferent de dotările existente și gradul de finisare la momentul livrării.

• După 01.01.2024: Legea nr. 296/2023 introduce o definiție actualizată, conform art. 291 alin. (2) lit. m) pct. 3 din Codul fiscal.

Condiții pentru a fi considerată locuință locuibilă:

• Acces individual liber: Fără a deranja posesia altor persoane.

• Acces la utilități esențiale: Apă potabilă, energie electrică, evacuarea apelor uzate.

• Minime dotări și spații obligatorii:

  • Un spațiu pentru odihnă.

  • Un spațiu pentru prepararea hranei.

  • Grup sanitar.

• Finisaje exterioare: Acoperiș (dacă este aplicabil), uși și geamuri funcționale.

• Finisaje interioare: Pereți și podele finisate, uși interioare montate.

• Instalații funcționale: Sanitare și electrice.

2. Cote reduse de TVA aplicabile

Cota de 9% pentru locuințe locuibile (începând cu 01.01.2024):

• Criterii de eligibilitate:

  • Suprafața utilă maximă: 120 mp, excluzând anexele gospodărești.

  • Valoarea maximă totală (inclusiv terenul): 600.000 lei (fără TVA).

  • Destinatar: Persoane fizice, individual sau în comun (de exemplu, soți).

• Când se aplică:

  • Pentru contractele încheiate și autentificate după 01.01.2024.

  • Inclusiv pentru avansuri achitate anterior, dacă la livrare se respectă noile criterii.

Cota de 5% – măsură tranzitorie:

• Valabilă pentru:

  • Locuințele contractate în 2023 cu avansuri plătite până la 31.12.2023.

  • Livrările efectuate în 2024, conform regulilor valabile înainte de Legea nr. 296/2023.

Cota standard de 19%:

• Se aplică dacă locuința nu îndeplinește condițiile de suprafață, valoare sau destinație pentru scopuri sociale.

3. Registrul achizițiilor de locuințe cu cotă redusă de TVA

Pentru monitorizarea aplicării cotelor reduse, a fost înființat Registrul achizițiilor de locuințe cu cotă redusă de TVA, conform OPANAF nr. 2080/2023.

Obligații pentru notarii publici:

1. Consultarea registrului înainte de autentificare:

   • Verificarea că persoana fizică achiziționează o singură locuință cu cotă redusă (5% sau 9%).

   • Confirmarea îndeplinirii condițiilor legale (valoare, suprafață, utilizare).

2. Completarea registrului:

   • Introducerea datelor locuinței la autentificarea contractului.

3. Mențiuni în actele juridice:

   • Specificarea cotei de TVA aplicate.

   • Declarația privind respectarea condițiilor prevăzute de lege.

Acces și date necesare pentru registru:

• Acces: Notarii se conectează electronic, folosind certificate digitale.

• Date solicitate:

  • Pentru cumpărători: Nume, prenume, CNP; alte date relevante pentru nerezidenți.

  • Pentru vânzători: Denumirea firmei și codul de TVA (sau numele și codul de înregistrare în scopuri de TVA ale persoanei fizice.).